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住宅ローンの契約手続きで準備しておくこと@丸の内JPタワー

マンションの竣工まで2ヶ月を切り、みずほ銀行と住宅ローン契約(金銭消費貸借契約)を締結する日がやってきました。場所はまたしても東京リバブル法人営業部、丸の内JPタワー33階です。

 

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予め郵送で希望日を伝えていたところ、日曜日15時との指定がありました。JPタワーの商業施設KITTEは賑わっていますが、皇居寄りのオフィスエントランスは、人の気配がほとんどありません。

 

JPタワー33階へ

静まり返ったエントランスを進み、東京リバブルのスタッフさんにセキュリティゲートを開けてもらい、33階へ。

 

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相変わらず、抜群の眺めです。

皇居宮殿や宮内庁がよく見えます。

 

応接室に案内され座ると、昨日まですっかり忘れていた書類を取り出して書き込むワタシ。

不動産登記のために司法書士さんに提出する書類や、管理会社に提出する管理費を口座引き落としするための申込書、それに駐輪場の位置を抽選するための書類。

司法書士さんに提出する書類以外は、数日前に必着期限が到来していました。

 

「期限が過ぎてる!」

 

取り敢えず、担当者さんが到着する前に書いておきました★

大人しく謝るしかないですね。

 

 

みずほ銀行住宅ローン契約締結

正確には、金銭消費貸借契約といいます。

これに加えて、保証会社との間の保証契約を締結します。また、抵当権設定の契約書も。

保証契約は、借主が死亡又は高度障害状態と認定された場合に、保証会社が残りの住宅ローンを支払ってくれるものです。

 

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銀行としては、貸し出した金銭を確実に回収でき、残された借主のご家族はそのまま物件に住み続けることができるという、双方に取ってメリットがあるものです。この保証契約の締結を住宅ローンの条件としている金融機関がほとんどです。

 

保証料について

これを利用するには、保証料を別途支払う必要があります。保証会社によって保証料は異なりますが、3,000万円を35年ローンで組んだとして、約60万円。かなり高額となる保証料です。この保証料は、前払いするのが一般的ですが、保証会社によっては住宅ローン金利に上乗せ(金利+0.3%など)するかたちのものもあります。

 

手元資金から保証料を、用意できるかどうかを考えて選びましょう。

 

また、「保証料無料」又は「保証料は保証会社が負担」をうたう金融機関もあります。ネット専業銀行に多いようです。一見すると大変お得に感じますが、確認が必要です。保証料は無料だとしても、事務費の負担を求められます。いずれの場合でも負担することには変わりありませんが、その後の取扱いが大きく変わります。

 

まず前提として、保証料は住宅ローンの残高に対して発生するものです。対して、事務費は、保証会社との契約事務に対して発生するものです。

 

住宅ローンを繰り上げ返済した場合、残高が当初の予定より減少します。残高が少なくなることにより、その保証に必要な保証料も減少します。つまり、当初支払った保証料に余剰が生じて、その分が返金されます。

ところが、事務費として支払った場合にはそれがありません。そもそも保証料としては支払ってませんので、返金されるものは無いのです。

 

事務費の名称は金融機関や保証会社によって異なる場合がありますが、このような違いがあることを覚えておくと、将来のトラブルを避けることができますよ。

 

火災保険

続いて、同じ銀行さんから火災保険の提案を受けました。売主さんの関連会社でも火災保険を取り扱っていますが、みずほ銀行さんでは住宅ローン利用者限定で20%程度保険料が安くなっていることから、こちらに決定。当初火災10年、地震5年で、10万5千円程度。水災保障は1階ではないので外しました。

 

なお、火災保険の保険金は、ワタシのマンションでは600万円しかありません。これは、国で定めた基準があるらしく、ある程度の幅はありますが、このような安い保険金設定となっています。「再調達価額」といって、建て替える時に必要なコストから算出されているそうです。

つまり、4千万円近いマンションでも、土地を除けば一戸あたり600万円で建設できるということか。土地の割合が高すぎる。

 

住宅ローンと火災保険に関する書類への記入と捺印が終わると、次は司法書士さんと確認です。

 

司法書士事務所

不動産登記と抵当権登記の為、名義人や住民票の異動に関する確認をしました。こちらは、確認票に必要事項を書き込み、登記申請の委任状に住所氏名と捺印だけでしたので、比較的スムーズに終了。

費用面では、事前に登記費用と固定資産税として、概算金額40万円を入金する必要があるとのこと。

 

保険代理店

保険代理店さんが、火災保険の紹介にやってきました。銀行で申し込んだことを伝えると、ライフプランニングの日程調整を始めたので、即丁重にお断りしました。

初対面で何の関係性も築いて無い相手に、突然日程調整されて収入や支出、ライフプランを根掘り葉掘り話すなんて、ワタシには無理でした。ライフプランニング自体は良いものなんですけどね。

 

マンション管理会社

基本的な管理体制の説明と、初年度の管理組合の役員を決める抽選、さらに駐輪場の抽選をしました。

前触れなく役員を決めるくじを引くこととなり、びっくり。

結果はハズレ。初年度の役員は免れました。

駐輪場は、場所の希望を伝えてから抽選。24番を引いてしまい、だいぶ後ろの順位。上段になってしまわないか、焦ってます。電動アシストを上段ラックに置くのは無理でしょ!

 

東京ガスの新電力とガス

自由化になった電気とガスの紹介。モデルルームのイベントで内容については聞いていたので、いずれも即申し込み。TES暖房ユニットがあることで、最高クラスの割引を手に入れることができます。さらに、東京ガスの新電力とガスを使うと、クックパッドの有料会員資格が付いてきます!

 

新聞屋さん

転居手続きを取りまとめてくれるという話ぶりでしたが、普通に勧誘でした。

販売所が変わり、いずれにしても申し込みが必要なことから、ここで済ませました。しかし、現住居の購読は自ら連絡して解約しなければいけないとのことで、ここで申し込む必要性は無かったことが最後に発覚。新規購読申込みの受付のみということ。

 

引っ越し業者

新築マンションの場合は、竣工引渡し後に引っ越しが集中します。入居者の引っ越しが重なることでの混乱を避けるため、指定の引っ越し業者が幹事会社となり、入居者の引っ越し日時を調整します。

(後日電話で見積もりをしてもらい、思った通り二人分で5万5千円程度と激安でした。)

 

具体的には抽選です。

 

予め希望日を提出し、抽選により引っ越し日時が決まります。3月末は引っ越し業者の繁忙期であることから、価格は5倍に跳ね上がることもあり、避けました。竣工引渡しから1ヶ月近く後にしましたので、希望通りの日時に、しかもお得に引っ越しできます。

その間の賃貸の家賃は掛かりますが、それでもお得でしょう。入居までの間に、照明器具の取り付けや洗面所のタイル貼りを自分の手で頑張ります。

 

 

手続きの進め方や費用など、マンションのご購入を検討されている方のご参考にになれば幸いです。入居まで、順次記事をアップさせていきますので、ぜひ⦅★お気に入り》に登録してお付き合いください!

 

購入直後の記事はこちらをご覧下さい!

www.shitamachi55.tokyo

 

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